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解聘物业程序不当 被判无效
时间:2010-05-20 09:45 访问量:来源:《平顶山房地产》(第8期)

解聘物业程序不当 被判无效

刘建辉 河南金年华律师事务所

 

案情简介:

  某小区共有业主1007户,2007年成立了业主委员会,因对A物业公司的前期物业管理不满意,于当年10月18日贴出公告,要求“同意重新招标选聘物业公司的业主,15日内到业委会进行登记,凡到期不登记的业主一律视为同意重新选聘物业。”日期截止,业委会发现“不同意”的业主仅有15户,遂通过招标与B物业公司签订了物业服务合同,并同时给A物业发出通知,要求其一个月内移交物业。A物业收到通知后,自行就“是否同意A物业继续管理并提高服务质量”挨家挨户进行了问卷调查,结果为“在640户回收调查表中,520户同意,79户不同意,41户中立”。于是A物业诉至法院,请求确认业委会解聘行为无效,并要求业委会为自己恢复名誉并赔偿损失5000元。

  法院经两级审理,最终判定业委会解聘A物业的行为无效,但驳回了原告的其它诉讼请求。

律师分析:

  本案双方最关注的问题是:业委会解聘行为是否有效?这个问题有如下几个争点:

  1、业委会所做“登记”的效力如何?

  从表面上看,业委会的登记结果显示:同意解聘旧物业、重聘新物业的户数占98%,远远超过了法律要求的1/2的比例。但细查其登记的程序就会发现,“不来登记的业主就视为同意”,这种登记是不能真正反映业主意愿的。众所周知,投票时应有“同意”、“反对”、“弃权”三种选择,弃权是一种消积行使权利的方式,不能视为“同意”。因此,业委会的登记是不能被法律所认可的。

  2、A物业所作“调查”的效力如何?

  A物业的问卷调查表,有一定的证据作用,但其证明力并不强。究其原因,还是其取证方式存在问题。它是由自己的工作人员,挨家挨户送表格上门,最后再由自己的工作人员上门回收。业委会认为这种面对面的问卷方式,会干扰业主进行正常选择,甚至会使业主受到胁迫。事实上,从判决书来看,这份调查表最终并未成为法院判决的依据。

  3、业委会解聘行为是否有效?

  在排除了双方上述两个证据之后,法院最终判令解聘无效,理由相当简单:A物业从事前期物业管理是有效的,非经合法程序解聘,其效力可以一直延续下去;现业委会解聘程序不合法,解聘行为无效,A物业可以继续在该小区进行物业管理。

  至于A物业要求“恢复名誉”、“赔偿损失”,因本案系合同纠纷,虽然业委会程序不当,但谈不上侵犯了物业公司的名誉权;A公司也举不出有效证据证明其遭受了5000元的损失,因此,这两项诉讼请求被法院驳回。

  律师提示:

  业主大会或业主委员会解聘物业服务企业,在生活中极易引发纠纷;因此,需特别注意其程序的合法性。现列举一些相关的法律规定,以供参考:

  选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

  业主人数和总人数,可以按照下列方法认定:(一)业主人数,按照专有部分的数量计算,一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分,以及同一买受人拥有一个以上专有部分的,按一人计算;(二)总人数,按照前项的统计总和计算。

  依法登记取得或者虽未经登记,但是依继承、合法建造、生效的法律文书等法律事实取得建筑物专有部分所有权的人,应当认定为上面所称的业主。 基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为,已经合法占有建筑物专有部分,但尚未依法办理所有权登记的人,可以认定为物权法第六章所称的业主。

  延伸阅读:

  本案判决生效后,显然B物业已无法入驻该小区,但这不意味着其通过招标方式与业委会签订的物业服务合同是无效的。事实上,该合同依然有效,仅仅是客观上无法履行。因该结果系业委会造成的,因此,B物业可依据该合同追究业委会的违约责任。

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