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容积率之诉给开发商再敲警钟
时间:2010-12-01 10:42 访问量:来源:《平顶山房地产》(第11期)

多盖四层楼  业主索赔成功 

容积率之诉给开发商再敲警钟

刘建辉 河南金年华律师事务所


 

  案情简介:

  2006年,原告张利等购买了某房地产公司开发的商品房,购房合同约定该楼盘总层数为16层。但张利等于2008年3月31日接房后发现,被告违反合同约定超建4层,共计增加48套住宅,超建面积达3254平方米。

  2008年10月29日,规划局对该房地产公司作出处罚决定,决定对擅自改变建设工程规划许可超建的面积为3254平方米的部分按500元/平方米处罚,履行罚款并完善相关手续后,予以办理永久规划许可手续。

  2008年12月20日,原告张利等46人以开发商违约超建四层楼房造成小区容积率大幅度提高、人均实际占有的共有空间缩水、居住条件生活质量严重下降为由,根据各自购买的房屋面积不同(三种不同类型的户型),分别提出1万元、1.5万元、2万元的索赔请求。

  2010年6月30日,法院作出判决,认定开发商违约,按户型不同判令开发商分别赔偿原告损失6000元、9000元、12000元。

 

  律师分析:

  本案为一起新型的商品房买卖合同纠纷,案件的辩论焦点为:1、开发商是否违约?2、违约是否给业主原告造成了损失?3、损失额如何计算?

  对第1个焦点,开发商认为超建已受到规划部门处罚,自己缴纳完罚款后已办理了永久规划许可证,因此该楼盘是符合规划的,并未违约,这种说法并未得到法院采信。法院认为,处罚决定恰恰证明了该楼盘是违法的,只是因为强制拆除违法建设的房屋会造成社会财富的极大浪费,规划部门才采用了“履行罚款并完善相关手续后,予以办理永久规划许可手续”的补救措施,该措施不能解释为规划部门已经批准规划变更。被告在与原告签订的《商品房预售合同》中明确约定了楼盘高度为16层,现交付的楼盘达到20层,系明显违约。

  对第2个焦点,开发商认为所交付的房屋面积和质量均符合合同约定,超建部分非但不影响原告的正常生活,反而因为超建后业主增多,从而间接导致了原告业主对水气暖管道等公共设施的分摊费用下降,原告是获益方。笔者认为这种说法也是不能成立的。因为楼盘增高后,所有业主的绿地、道路等公共面积并未增加,电梯等设施的拥挤程度也将大大增加,这些方面都将导致业主的生活质量下降。也就是说,开发商的超建行为确实给业主们造成了实实在在的损失。

  对第3个焦点,因为这类案件属新型案件,双方的预售合同中并未有关于容积率违约方面的约定,目前中国又没有这方面的鉴定机构以确认业主的具体损失,的确会导致损失数额不好计算。开发商提出根据民事诉讼法“谁主张、谁举证”的原则,原告不能举证证明损失额度的,应驳回其诉讼请求。但最终法院认为被告违约给原告造成损失的事实非常清楚,故行使了自由裁量权,在综合考虑原告遭受损害的程度、被告违约超建可能获得的利益等因素的基础上,酌情确定了上述赔偿数额。

 

  律师提示:

  生活当中,开发商在建设楼盘的过程中,为追求利益最大化,擅自违反规划超建层数,这种情况时有发生,且有愈演愈烈之势。本案类似判决已在全国各地出现数起,这也为开发商再次敲响了警钟:今后如果无视规划,擅自超建,其非法获取的这部分利益可能因众业主的集体索赔,最终落得个“赔了夫人又折兵”的结果。

  延伸阅读:

  容积率,是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。对于开发商来说,容积率决定地价成本在房屋中占的比例,而对于住户来说,容积率直接涉及到居住的舒适度。容积率越低,居民的舒适度越高,反之则舒适度越低。

  深度分析:

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