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房屋拆迁,承租人权益也应得到保护
时间:2011-01-25 16:02 访问量:来源:《平顶山房地产》(第12期)

房屋拆迁,承租人权益也应得到保护

刘建辉 河南金年华律师事务所

 

  案情简介:

  2001年,甲公司将自己的一排门面房出租给乙用于商业经营,并约定:租期10年,因国家政策有重大调整或城市统一规划建设需要等不可抗力的原因造成合同不能履行时,乙租用的房屋必须按甲的要求清退,协议自行终止,双方互免经济责任。2004年该城地区进行危改整治工程,乙租用的房屋被拆迁,拆迁补偿全数被甲公司领走,乙与甲协商应给予自己若干补偿未果。2005年4月,乙诉至法院,要求甲公司支付一次性停产、停业补偿费、搬迁补助费共计六十万元。

  此案经两级法院审理,最终判决如下:一、甲公司给付乙一次性停产停业补助费二十万元,搬迁补助费二万九千五百元。

  律师分析:

  本案主要涉及两个问题。

  一、出租房屋被拆迁,承租人是否应获得拆迁补偿?

  答案是,承租人应当获得补偿或者安置。国家法规对此有明确规定,并且区分出租的是住宅房屋还是非住宅房屋,分别做了关于补偿的规定。具体到本案,因拆迁的系商业用房,按照国务院的《城市房屋拆迁管理条例》及当地的地方相关条例,对房屋本身所做的补偿应归产权人甲公司所有,但对停产停业所做的补偿,因租赁合同未到期,迁拆行为给甲和乙均造成了该项损失,因此乙有权取得部分停产停业补偿款;对于搬迁补助费,因实际使用人是乙,甲并不涉及搬迁的问题,因此搬迁补助费应由乙获得。

  二、双方约定的因不可抗力“互免经济责任”条款应如何看待?

  庭审中,甲认为自己作为被拆迁人,从拆迁人那里领取补偿款理所应当,这是自己与拆迁人之间的另一法律关系,与乙无关;至于甲乙之间的关系,因合同有特别约定的免责条款,因此自己不具有赔偿乙的义务。这种理解是不对的。该免责条款,应该理解为“因拆迁乙不能如约使用房屋时,甲不负责对乙进行赔偿”。但本案在拆迁关系中,按国务院的拆迁条例,拆迁人给付的停产停业补助费及搬迁补助费,其中有一部分本来就是应该直接补助给承租人的,只是由于补偿程序的不完善,最后被甲全部领走了。因此,这两笔补助款项,不应视为甲对乙的赔偿,因此不能适用该免责条款。事实上,本案如果将拆迁人列为第三人,则更有助于理清这个“三角”法律关系。

  至于本案中甚为复杂的赔偿金额的计算方式,在此不再详述。

  律师提示:

  房地产开发涉及非常多的法律关系,其房屋拆迁作为其中一个最为复杂的环节,因法规的不够完善及实际操作中对法定程序的忽而略之,更容易成为矛盾的焦点。本案又多了一个承租人,使得拆迁中的法律关系更加复杂化。事实上,本案房屋在拆迁过程中,如果拆迁人严格遵守法定程序,在签订拆迁协议时能让承租人参与其中,充分考虑其利益,则本案的纠纷可能就不会发生。

  延伸阅读:

  2001年修订后,又延用了十余年的国务院《城市房屋拆迁管理条例》,因在实行过程中引发了大量矛盾,已不能适应我国迅猛的城市化发展需要。目前我国正在紧锣密鼓对该条例进行再一次修订,大家都寄希望于新条例能够更加完善,更好地化解拆迁中的社会矛盾。

  深度分析:

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