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房屋登记政策解读(三)

时间:2009-06-25 09:53 访问量:来源:平顶山日报(2009-03-18)

  一、什么是农民的宅基地?其土地性质是什么?

  答:宅基地是分给村民专门用来建造住房的土地。《宪法》和《土地管理法》规定,农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,属于农民集体所有,宅基地也是农民集体所有,由集体对宅基地行使所有权。村民宅基地申请经集体组织同意、乡(镇)政府审核并报送县(市)政府批准后,县(市)土地主管部门予以登记,县(市)政府颁发《集体土地使用证》,作为村民拥有宅基地使用权的凭证。

  二、集体土地房屋由哪个部门登记?这项工作的计划有哪些?

  答:《房屋登记办法》第四条规定:“房屋登记,由房屋所在地的房屋登记机构办理。”我市为加强集体土地房屋管理,盘活农民资产,解决生产经营的资金问题,市房产管理局已制定《平顶山市集体土地房屋登记暂行办法》,计划今年上半年开展试点工作,下半年全面开展房屋登记。该办法第三条规定:“市房产主管部门主要负责市区集体土地房屋登记工作,县(市)房产主管部门负责辖区内集体土地房屋登记工作。”

  三、可以依法进行登记的集体土地房屋有哪些?

  答:主要是两种,一是依法利用宅基地建造的村民住房,二是依法利用集体所有建设用地建造的房屋。

  四、宅基地连同住房卖给本村农户,该买卖行为有效吗?

  答:该买卖行为有效。《土地管理法》规定,农村宅基地属于农村集体所有,其使用权不得出卖、转让。但农民取得宅基地使用权后,有长期使用宅基地的权利,宅基地上建筑物和附着物的所有权归宅基地使用人所有。《土地管理法》禁止宅基地使用权的出卖和转让,但并不限制村民私有房屋的买卖。根据“地随房走”的原则,村民在出售私有房屋时,宅基地的使用权也要随之转移给新的房屋所有人,村民出售私有房屋也要在同一集体经济组织内进行并得到政府主管部门的批准。

  五、集体土地上的房屋,能否设定抵押权?

  答:房地产设定抵押权以后,就有存在转移产权的可能性。因为只要债务人不按约定履行债务,抵押权人就可以行使抵押权。因此,这一问题与集体土地上的房屋能否买卖有类似的性质,又有一定的区别。我国权属登记实行的是房屋所有权和该房屋占有范围内的土地使用权权利主体一致的原则,《土地管理法》虽未明文规定这一原则,但第六十二条规定:“农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准”;第六十三条规定:“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;但是,符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业,因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”。《担保法》规定,除“抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权”和“以乡(镇)、村企业的厂房等建筑物抵押的,其占用范围内的土地使用权同时抵押”之外,耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权不得抵押。所以,农村村民的住房及宅基地不能设定抵押权,集体土地上的房屋,只有乡(镇)、村企业的厂房等建筑物及其占用范围内的土地使用权可同时抵押。

  六、农村房屋没有办理产权证,可以继承吗?

  答:农村的房屋属于私产,依法可以继承。继承农村房屋的,应提供房屋所有权证、继承人与被继承人关系证明和其他相关证明。由于目前大部分地区还没有实行农村房屋登记制度,很多农村房屋的所有权人无法取得城市房屋所有权人持有的房屋产权证明,农村房屋所有权一般需要通过当地县(市、区)人民政府土地管理部门颁发的宅基地使用证书进行证明。这样做的结果是“房随地走”,与城市“地随房走”的房地产权利保护原则相悖,而且因为宅基地使用人只享有宅基地的使用权,给农村房屋的继承、过户带来了很多麻烦。(程颖)

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