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市房管局局长、党组书记曹拥军就房地产市场监管有关问题答记者问

时间:2010-10-14 12:19 访问量:来源:平顶山日报(2010年10月14日第2版)

加强商品住房预售管理 促进房地产平稳健康发展

——市房管局局长、党组书记曹拥军

 

  为了规避市场风险,保护住房消费者的合法权益,促进房地产市场平稳健康发展,近日,市政府出台了《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》(以下简称《通知》),就商品房预售和资金监管等房地产市场监管有关问题进行了明确和细化。本报就此专访了市房产管理局局长、党组书记曹拥军。

  问:目前我国房地产市场有两个特点:一个是房价高烧未退、一个是调控政策频繁出台。出台《通知》除了为了落实国家调控政策、抑制房价过快上涨,还有哪些原因?

  答:诚如所言,高房价已经成为我国房地产市场的重要问题。国家在不到一年的时间里,连续出台了国办发〔2010〕4号、国发〔2010〕10号和建房〔2010〕53号等文件加强房地产市场调控。就在我们这个《通知》出台不久,国家住建部、国土资源部和监察部还联合出台了建房〔2010〕155号文件,进一步加大房地产市场调控力度。平顶山作为三线城市,房价问题也是亟须解决的重大问题。同时,一些房地产企业受利益驱动,违规开发、非法预售、哄抬房价、虚假广告等问题还比较突出。在房价居高不下、泡沫增大、调控加强、风险积聚的大环境下,会不会出现极个别开发企业卷款潜逃的情况,一直是市委、市政府和相关职能部门高度关注的问题,必须有的放矢,加强监管,防患于未然。

  问:据悉,市房管局一直把市场监管与住房保障、物业管理进社区和政风行风建设作为核心工作来抓。请问在市场监管方面主要采取了哪些措施?

  答:房地产市场主管部门一直密切关注房地产市场的健康发展和风险监控。我们重点采取了以下四种措施:一是建立了房地产市场信息系统,实施商品房合同网上备案和数据管理、发布制度,加强房地产市场数据采集、形势分析和政策研究,为企业投资、居民消费和政府决策提供决策依据。二是加强在建商品房项目全方位动态监控,通过我局网站和社会媒体及时发布《房地产开发楼盘办理预售证情况一览表》和执法通告,对住房消费者进行引导和警示。三是积极查处违规预售销售商品房行为,今年已经查处违法违规案件41起,不断加大房地产销售市场执法力度。四是严格商品房预售环节监管,对于不具备、不符合建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、国有土地使用证和未达到建设工程进度的商品房项目,不予发放商品房销售(预售)许可证,切实把好房地产市场的最后一道关口。

  问:作为加强房地产市场监管的重大举措,《通知》在商品房预售管理方面有哪些完善或者创新的地方?

  答:实际上《通知》的大部分内容都是2005年以来房地产市场调控政策的延续和引申。关于商品房预售资金监管问题,早在2003年,国务院就出台了《关于促进房地产市场持续将康发展的通知》(国发〔2003〕18号),要求加强对预售款和信贷资金使用方向的监督管理,防止挪作他用。近期,国办发〔2010〕4号、建房〔2010〕53号和豫建〔2010〕79号均明确要求,各地要加强商品房预售资金监管工作,加快完善商品住房预售资金监管制度。商品住房预售资金要全部纳入监管账户,由监管机构负责监管,确保预售资金用于商品住房项目工程建设,确保预售款的使用安全、合法。从实践上看,郑州等城市已经实施了预售资金监管制度,我们现在实行预售资金监管,一方面是贯彻落实国家政策,另一方面也是学习郑州等城市的先进做法。

  问:《通知》出台的一个目的是遏制房价炒作,要求开发企业办理预售许可证10日内公开全部预售房源,还要一次性公开全部准售房源的单套价格。请问企业应如何执行明码标价政策?

  答:《通知》规定房地产开发企业要按照预售方案上的申报价格“一房一价”地对外销售,主要规定了销售价格的上限,目的是禁止坐地涨价和违规炒作。当然,开发企业也可以根据市场行情低于申报价格进行优惠促销,但销售价格不能高于申报价格。《通知》还对群众反映强烈的配套费等问题进行了重申和明确,更具体的细节问题开发企业应在确定房价前及时咨询发改部门,避免价格违规和消费者投诉。

  问:相关部门如何确保“一房一价”,“一房一价” 是不是要求房屋定价后不能上调?

  答:房地产开发企业在申请商品房预售许可证时,需要提交其商品房预售方案,包括项目销售计划和销售方式、预售价格等信息。预售方案要在销售现场清晰公布,以保证消费者的知情权和阳光消费。

  市场形势发生变化、确实需要调整房价的,开发企业也可经房管部门备案并通过门户网站公开后进行调整,维护开发企业的合法权益。

  问:商品房预售资金是预售商品房收取的定金、预付款、房价款等资金。该资金过去是开发企业自主管理,《通知》要求实行政府监管,主要目的是什么?

  答:商品房预售资金是房地产开发资金链中最重要和最容易出现问题的一环。在预售条件下,消费者支付的是全款、购买的是期房,如果不对预售资金进行监管,开发企业在实力不足、资金紧张的情况下,有可能将消费者提前支付的“血汗钱”挪作他用,导致预售项目出现资金短缺、建设放缓、交房延期、质量下降、配套滞后的现象,甚至出现工程烂尾、无法交房,侵害消费者重大权益的局面。实行商品房预售资金监管,是对商品房预售制度的必要补充和完善,目的就是给预售资金“上把锁”,确保预售资金专款专用、足量投入,确保消费者“交了钱”就能够拿到房,保障预售资金的安全和消费者的重大权益,同时规范房地产开发经营行为,净化房地产市场环境,促进房地产稳定健康发展。

  《通知》要求成立监管机构,制定监管办法,建立监管系统,对预售资金进行全面监管。作为预售资金的监管部门,请问下一步将如何操作?

  答:《通知》主要是原则性规定,下一步还需要参照外地做法,抓紧引进和研发房产交易资金监管系统,制定商品住房预售资金管理细则后实施,计划今年年底前进入实际操作阶段。管理也是服务,在确保预售资金安全的前提下,我们将最大限度地优化办事流程,简化审批程序,提高工作效率,确保预售项目资金流的通畅运行和项目建设如期推进,让住房消费者按时入住新居的同时,避免政府监管影响经营效率,保证房地产开发企业的正当权益。

  问:政策在于落实。《通知》在落实政策方面也要求具体、操作性很强,具体体现在哪些方面?

  答:房地产市场是一个复杂系统,涉及发改、规划、土地、建设、销售、广告、供水供电等各个环节,需要各负其责、齐抓共管,但在一些特殊问题上,往往会矛盾后移、问题积累。针对这种情况,《通知》对违法违规行为及其监管职责进行了明确规定。一是对各种违规行为进行了界定,哪些属于违法违规行为,可以一一对照,逐项清理。二是明确了各部门的监管职责。除了县(市、区)政府和房管部门职责外,还详细规定了国土、建设、规划、发改、工商、公用事业和监察等相关部门的管理职责。三是首次将支持违规销售的行为纳入管理视野。要求严肃查处以租赁方式为违法违规预售项目提供预售场所的行为和广告经营者违规发布广告的行为,同时要求供电、供水、供气等企业加大对违法违规项目查处的支持力度。四是建立房管、监察部门牵头的联合执法制度,对退房率高、价格异常以及消费者投诉集中的项目进行重点监管,具有很强的针对性和可操作性。

  问:涉及房地产市场监管,根据《通知》规定,不同的问题群众该找哪些部门来解决?

  答:具体来说,国土资源部门负责查处闲置土地、无证开发、欠缴地价款及其他违反土地出让合同约定等行为;住房城乡建设部门负责查处商品房达不到使用条件交付使用、工程质量不合格严重影响使用、不执行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度规定等行为,问题严重的,还要予以清出房地产市场;城乡规划部门负责查处未批先建和擅自变更规划设计条件、容积率等违法行为;房产管理部门负责查处无证销售、返本销售、售后包租和捂盘惜售、哄抬房价、虚假交易等行为;发展改革部门负责查处不执行一套一标的明码标价规定、串谋合谋涨价、捏造散布虚假信息、实施价格欺诈和在房价之外违规收费、强制服务并收费、转嫁费用等价格违法行为,同时负责对违法违规项目实施水、电断供措施;工商管理部门负责查处出现在各大媒体、户外设施和展销中心等载体上的违法广告行为。此外,对于各部门执法中存在的失职、渎职行为,《通知》还规定了监察部门的查处职责,强化源头监管和过程监管,避免矛盾后移导致执法难度加大。

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