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市房产管理中心主任、党组书记曹拥军就房地产经纪管理办法答记者问

时间:2011-06-17 13:15 访问量:来源:平顶山日报(2011年6月17日第4版)

规范房地产经纪行为 促进中介服务市场健康发展

——市房产管理中心主任、党组书记曹拥军

 

  4月1日,由住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会、人力资源和社会保障部联合颁布的《房地产经纪管理办法》正式实施。这是我国第一个专门规范房地产经纪行为的部门规章。规章的出台对房地产经纪市场将产生哪些影响,市房产管理中心主任、党组书记曹拥军接受了本报记者的专访。

  问:请简要介绍一下《房地产经纪管理办法》出台的背景和意义是什么?

  答:《房地产经纪管理办法》是整个房地产经纪行业发展多年来的第一部专门的全国统一管理法规。它的颁布施行使经纪公司在操作业务时有明确的统一标准,监督、责任部门也有所明确,房地产经纪行业的规范框架有了突破性的进展。

  《办法》的出台,是全面落实国务院关于加强房地产调控的重要举措,对于规范房地产经纪行为,保护房地产经纪活动当事人合法权益,促进房地产经纪行业健康发展,都将起到积极作用。

  问:《办法》对房地产经纪的资格提出了哪些要求?

  答:《办法》规定,设立房地产经纪机构和分支机构,应当具有足够数量的房地产经纪人员,包括房地产经纪人和房地产经纪人协理。

  《办法》要求,房地产经纪机构及其分支机构应当自领取营业执照之日起30日内,到房管部门备案。从事房地产经纪活动的人员,必须取得住建部颁发的《房地产经纪人执业资格证书》或省住建厅颁发的《房地产经纪人协理从业资格证书》,并经注册方可执业。未经备案和注册的,视为无资质经营。

  问:《办法》在规范房地产经纪行为方面,提出了哪些明确要求?

  答:主要有五项要求。第一,房地产经纪人员不得以个人名义承接房地产经纪业务和收取费用。

  第二,明确房地产经纪机构的信息公示和告知义务。《办法》规定,房地产经纪机构应当在其经营场所醒目位置公示营业执照、备案证明、交易资金监管方式等内容。并要求房地产经纪机构在签订服务合同时,应当向委托人说明具体事项。

  第三,规范房地产经纪活动中的合同行为。《办法》对房地产经纪合同的形式和基本内容提出了具体要求。如房地产经纪合同应当采用书面形式,防范房地产经纪机构以合同欺诈的方式侵害交易当事人的利益;房地产经纪机构提供代办贷款、代办房地产登记等其他服务的,应当根据当事人自愿另行签订合同。

  第四,对房地产经纪服务实行明码标价制度。《办法》规定,不得收取任何未予标明的费用;不得利用虚假或者使人误解的标价内容和标价方式进行价格欺诈;一项服务可以分解为多个项目和标准的,应当明确标示每一个项目和标准,不得混合标价、捆绑标价。

  第五,实行交易资金监管制度。《办法》规定房地产交易当事人约定由房地产经纪机构代收代付交易资金的,应当通过房地产经纪机构在银行开设的客户交易结算资金专用存款账户划转交易资金。


  问:消费者该如何识别规范的房地产经纪服务合同文本?

  答:房地产经纪服务合同应当包含下列内容:一是房地产经纪服务双方当事人的姓名(名称)、住所等情况和从事业务的房地产经纪人员情况;二是房地产经纪服务的项目、内容、要求以及完成的标准;三是服务费用及其支付方式;四是合同当事人的权利和义务;五是违约责任和纠纷解决方式。

  消费者在签约前,要注意核对合同内容是否和公示的示范文本完全一致,合同签订后应加盖房地产经纪机构印章,并由一名房地产经纪人或两名房地产经纪人协理签名,签名的房地产经纪人员应为实际提供服务的人员。

  问:《办法》对房地产经纪机构和房地产经纪人员提出了哪些禁止性规定?

  答:《办法》提出了十项明确的禁止性要求。一是捏造散布涨价信息,或者与房地产开发经营单位串通捂盘惜售、炒卖房号,操纵市场价格。二是对交易当事人隐瞒真实的房屋交易信息,低价收进高价卖(租)出房屋赚取差价。三是以隐瞒、欺诈、胁迫、贿赂等不正当手段招揽业务,诱骗消费者交易或者强制交易。四是泄露或者不当使用委托人的个人信息或者商业秘密,谋取不正当利益。五是为交易当事人规避房屋交易税费等非法目的,就同一房屋签订不同交易价款的合同提供便利。六是改变房屋内部结构分割出租。七是侵占、挪用房地产交易资金。八是承购、承租自己提供经纪服务的房屋。九是为不符合交易条件的保障性住房和禁止交易的房屋提供经纪服务。十是法律、法规禁止的其他行为。

  问:针对房地产经纪违法违规行为,《办法》有哪些处罚措施?

  答:《办法》强化了对房地产经纪违法违规行为的处罚和责任追究,明确对房地产经纪机构和从业人员可以采取约谈、记入信用档案、媒体曝光、取消网上签约资格等多种管理手段和监督措施,对房地产经纪机构的价格违法、赚取差价、不正当竞争、分割出租、挪用交易资金等违法违规行为,根据情节轻重,可以处以没收违法所得、罚款以至停业整顿等行政处罚。

  问:《办法》在加强房地产经纪管理方面,做了哪些新的规定?

  答:一是完善了监管机制,形成了监管合力。过去是房管部门一家在管理房地产经纪行业,而《办法》新增了发展改革、人力资源与社会保障两个部门,有利于形成监管合力。二是提高了市场准入门槛。设立房地产经纪机构和分支机构,应当具有足够数量的房地产经纪人员,规定了备案条件。三是多项有针对性的措施保护二手房交易安全,维护当事人合法权益,同时也兼顾了房地产经纪机构的利益。四是政府角色重新定位,寓服务于管理之中。五是加大了对房地产经纪违法违规行为的处罚和责任追究力度。

  问:“政府角色重新定位,寓服务于管理之中”,这句话的具体内容是什么?

  答:《办法》中的好几个条款均对房管部门为房地产经纪活动提供积极有效的服务作出了明确规定。如制定房地产经纪示范合同文本、构建统一的房地产经纪网上管理和服务平台,以及建立房地产经纪信用档案并向社会公示等,均充分体现了房管部门的服务职能。

  问:我市如何贯彻《房地产经纪管理办法》?

  答:市房产管理中心近期采取了四大措施,进一步规范全市房地产经纪活动。一是加强执法检查,摸清底数,开展了为期一个月的房地产经纪行业专项检查,对市区110家房地产经纪机构及营销代理机构的备案手续、现场公示内容、从业人员资质、违规经营等情况进行了检查,对存在哄抬租价、欺骗群众等违规行为的机构进行查处曝光,进一步规范房地产经纪市场,切实加强对房地产经纪机构的监管。二是加强人员培训,提高行业素质。举办了全市房地产经纪机构监管信息系统培训班,对全市具有资质的21家房地产经纪机构及其50余名从业人员进行政策法规、业务操作培训,推动房地产经纪人员持证挂牌上岗制度。三是加强交易合同网上备案和房屋登记内部联动,杜绝违法黑中介行为。我市房地产信息系统在荣获全国房地产市场信息系统优秀城市、2010年中国地理信息产业优秀工程银奖的基础上,完善了房地产经纪网上管理和服务平台,方便市民在是行政服务中心窗口免费办理二手房网上签约备案,这既保护了已备案房地产经纪机构合法权益,也杜绝了“黑中介”入网签约和办理过户登记等手续。四是加强准入与退出管理。市房产管理中心作为行业主管部门,每年将对已备案的房地产经纪机构及分支机构进行年度审验,未经年审或年审不合格的不得从事房地产经纪活动。(本报记者 程颖)

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