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市房管局局长、党组书记曹拥军答记者问

时间:2012-02-11 09:25 访问量:来源:中国平煤神马报经济周刊

房地产展望:是合理回归 还是做“俯卧撑”?

——访市房管局局长、党组书记曹拥军

 

  2000年时,小王花费3万元在建设路中段买到一套约70平方米的二手房。到了2012年,小王的邻居需要为相同的房子支付30万元。

  房价如同搭上了火箭,自2000年以来扶摇直上。虽然期间国家多次出台调控措施,但是每次都是一个简单的“俯卧撑”。在稍稍“下俯”后,随即便展开一轮更大、更强劲的上冲。

  2011年初,为抑制房价过快上涨、促进房价合理回归,舒缓人们对高房价的焦虑情绪,国家再次重拳出击,出台了“新国八条”,打出了提高银行准备金率、加息、限贷、限购、限价等被称为史上最严厉的楼市调控“组合拳”,在当年10月终结了全国房价只涨不跌的“神话”,迎来了房地产市场的“拐点”,初现了合理回归的“兆头”。当年12月与11月相比,包括平顶山市在内的70个大中城市中,价格下降的城市52个,持平的城市16个,只有贵阳、银川2个城市出现0.1%的上涨。

  那么,当前全国和平顶山市房地产行业现状怎样?近期和未来房价走势究竟如何?2月8日,记者采访了平顶山市房产管理局局长、党组书记曹拥军,请他就大家关注的房地产行业相关问题进行分析。

 

房地产减速:全国房价“稳中有降”预期增强

  现状是政策的反映。在国家严厉的房地产政策综合作用下,2011年深秋的萧寒带来了房地产业的漫漫冬天。

  记者:从大量事实和媒体报道看,全国房价合理回归已经成为现实,具体情况如何?

  曹拥军:国家统计局1月17日发布2011年全国房地产开发和销售情况报告,数据显示全国房地产市场开发投资等多项指标与2010年相比增速均呈现出回落之势。其中全国房地产开发投资比上年回落5.3个百分点,开发企业房屋施工面积回落1.2个百分点,房屋新开工面积回落24.4个百分点,开发企业土地购置面积回落22.6个百分点,商品房销售面积回落5.7个百分点。

  这些数据表明,国家的房地产调控效果正逐渐显现。

  进入2012年1月,全国300个城市土地成交量和住宅用地成交量较去年同期跌幅均超过50%。京、沪、广、深四大一线城市土地出让金同比降幅更为惊人,上海、广州同比缩水分别达七成、九成。

  据专家预计,从楼市调控以及整体经济层面来看,2012年全国房地产市场整体仍将处于紧缩状态。在房价合理回归的目标下,价格仍将继续下行,房价将保持稳中有降的主旋律。

 

房地产行业的发展主要受哪些因素影响

  房地产是国家经济的支柱性行业。很多专家、学者认为,面对当前大量企业开始出现较大困难的局面,国家必将放宽严厉的调控政策。而国务院第六次全体会议强调“巩固房地产市场调控成果”,再次彰显了国家把调控推向纵深的决心。

  记者:房地产行业的发展主要受哪些因素影响?随着冬季寒气的消退,又一轮的房地产“春天”能否到来?

  曹拥军:房地产是一种特殊的商品,既是一种高使用价值的耐用消费品,又在投资领域中占有很重要地位,所以影响其发展的因素极为复杂。

  政策和资金面是房地产行业发展的血脉。每当房地产行业过热、房价过高,影响宏观经济健康持续发展和社会和谐稳定,国家就会祭出减少货币供应量、压减贷款额度等减缓房地产行业过度膨胀的政策。如果需要激活国家经济发展动力,国家又会根据情况放宽经济政策,使困境中的房地产行业得到输血而重焕繁荣。近日,北京、广东等地出现自2010年9月以来高企的首套房贷利率悄然回归基准点等现象,使不少人浮想联翩,产生了房地产业将在国家整体经济乏力的情况下渡尽劫波入“新春”的遐想。但这是对国家宏观调控决心的一种误判。从1月31日国务院第六次全体会议强调“巩固房地产市场调控成果,继续严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施”中分析,至少在上半年,国家房地产调控基调不会改变。

  在2012年,房地产调控政策何时发生变化、变化的程度将取决于六大因素:经济增长放缓程度、物价通胀控制程度、房价回落程度、因房价下跌引发社会矛盾激化程度、因房地产业资金链断裂可能引发的社会隐患情况、国际经济形势影响。

  供求面上,强大的消费和投资需求决定我国房地产市场长期看好,但是调控之下的需求和投资萎缩又会使其出现短时间的低迷。中国改革开放30多年的持续高速增长和人均可支配收入的不断增加,人民币升值预期导致境外资金持续流入,处于加速之中的城市化进程是推动房地产市场长期快速增长的决定性因素。据统计,目前中国城市化率已经超过50%,至2020年可能达到60%,大量外来人口向城市迁徙,必然拉动并将在2050年城市化进程结束前继续保持大量的购房需求;城市居民改善住房条件而重新购房置业、年轻人结婚买房和城市拆迁因素都将大大推动房地产市场的发展。在投资需求上,因为中国当前投资渠道比较狭窄,有相当一部分投资资金短期或长期投向房地产。我国著名经济学家王小广从分析国家统计局有关数据中发现,“我国住房市场的投资或投机需求占比超过50%”。

 

平顶山市房地产行业将稳步前行

  区域的变化离不开整体的制约。平顶山市有着自身的特殊情况,但是房地产行业发展必然与全国整体的情况保持一致性。

  记者:房地产调控成果初显已经成为不争的事实。作为三线城市的平顶山当前主要有哪些住房需求?房地产行业现状和未来走势如何?

  曹拥军:平顶山市的住房需求主要来自人口增长的刚性需求、拆迁改造的刚性需求和增加居住面积的改善型需求。

  2011年,平顶山市全年新建商品住房上市面积126.29万平方米,同比增长42.2%;商品住房销售面积71.28万平方米,同比增长4.0%;商品住房年末累计可售面积100.40万平方米,同比增长91.3%。商品住房销售远远跟不上供应速度,市场累积的房源按当年的销售量推算,还需要1年半时间去消化。可见,国家宏观调控政策对我市发挥了重要作用,消费者持币待购渐成风气,房地产市场行情趋向冷淡。

  2012年,在新型城镇化提速的背景下,平顶山市房地产行业一方面要迎接稳步攀升的城市人口,还要不断扩大旧城改造、城中村改造、棚户区改造,同时满足人们不断提高的改善型住房需求,这些是房地产业持续健康发展的刚性支持。另一方面国家坚持宏观调控不改变的政策取向,一部分投资性需求和投机性需求将得到抑制,房地产市场将保持相对稳定的基本形势,不会发生较大的波动。但是从长期走势看,由于土地、人工、原材料、城市公共配套建设费用上涨的抬升作用、社会资金投资渠道狭窄的挤入效应和货币持续贬值形势下居民财富保值增值的本能冲动,在这些因素的综合作用下,平顶山房价在若干年内仍将保持增长态势。

  加快保障性住房建设是加强房地产市场调控、稳定房地产市场预期、促进房价合理回归的重大举措。2011年,平顶山市开工建设保障性住房27150套,2012年,还要新开工14481套。我们计划经过几年的努力,将保障性住房的覆盖率提高到城镇总人口的20%以上,实现保障和市场并重运行,促进房地产业健康稳定发展,全面提高全市人民居住水平。

  采访感悟:房地产行业作为国家经济的支柱,在以前、现在或未来,都扮演着国家经济体系中不可代替的重要角色。相信经过这次调控,一定会实现国家希望其得到更加健康、平稳的成长、壮大的初衷。(本报首席记者 张建超)

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